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2400万的别墅将如何跌到700万?  

2014-07-11 11:36:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昨天我们的投资总监到北京的一个别墅群做调研,在一个朋友家中做客。这个总部基地的别墅群位于北京西南四环处,距离四环大约200米,朋友的别墅416平米加上送的地下两层,共686平米,入住率大约只有30%,去年开发商最高报价2000-2400万,现在的报价1400万。

这个价格是合理估值吗?从投资的角度来说,不考虑市场情绪导致的估值中枢变化,投资标的内在价值取决于它未来现金流的折现值。房子的现金流来源于房租,该套别墅每个月的租金近4万,算上每年大约2个月的空置期,每年的租金40万,当年五年期央行基准利率4.75%(大银行4.75%,中小银行5.225%),也就是说资金的机会成本是5%左右,也就是说一笔资金放在银行大约需要20年回本,因此这套别墅的合理估值应当是:每年40万的房租*20年的无风险回本期=800万。如今我国的商品房除了具有房子的使用价值,10年的黄金期还为其赋予了过重的投资品属性,如果将来这个投资品属性中的下跌预期形成共识,加上一些从众心理导致的恐慌因素,这样一套别墅有没有可能被人以600-700万的价格挂牌呢

也许你会说:这次与以往不同,中国的城市化还没有结束,还有大量的“刚需”没有解决。但是我认为这种“以长论短”的思维方式对于投资是大错特错的,因为投资者的资金是有其成本的,投资者的生命也不是没有限度的,没错,也许20年之后,中国房价会创出新高,但投资者有几个20年呢?拿刚需说事那更是说通话,我认为需要并非等同于有效需求,“有效需求=需要+购买力”,当房价高到需要三代人去负债之时,你认为未来进城的农民和刚毕业的大学生对房子的需求是有效需求吗?所以如果你不抓住投资的本质,一味从众,相信这一次与以往不同,投资业绩一定会非常惨淡。

有两个数据,大家需要再好好琢磨一下:第一,今年1-6月份,银行存款出现负增长,为改革开放35年来首次出现;第二,1-6月份,北京的房租增长也是负数,为20-30年来首次。大家认为这两个数据偶然现象,还是中国这艘经济大船转舵的必然?大家认为银行这个吸血鬼,地产这个资金黑洞,在市值占比达到A30%以上,利润占比达到A50%以上的情况下,其财务数据的低估,真的是低估吗?

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