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日志

 
 

房地产行业将面临断崖式下滑  

2014-01-12 09:12:00|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   虽然北上广的房价仍然在上涨,但是 2014年有可能是中国房地产的拐点,未来房地产市场将进入高风险期,二三线城市面临房价下跌的风险。中国目前有2亿 套住宅,小产权房和城市私房超过1亿套(没有详细统计数据),总计有3亿套住宅。按照每套房住3个人计算,可以供9亿人居住;按照每套房住2人,可以住6亿人。中国实际城市化率是50%,13亿的人口,那么意味着一半人口6.5亿已经进了城市,房地产市场需求量6.5亿中6亿人的住房已经满足的情况下,需求端已经无法大幅增长。从供给的角度来看,中国目前每年新房竣工数量是1000万套。目前每年新增的中国城市化率是1%,需要的住房大致是600万套,供给已经超过需求。除了北京上海广州局部不均衡,房价还有一定的上涨空间之外,其他城市住宅供给数量2014年必然超过需求,房价滞涨已经出现,下跌是迟早的问题。

    至于说局部的北上广少数城市的住房不均衡,我看短期内仍然无法解决。但是如果有一天突然连北上广都满足了所有人的住房,是不是以后中国人再也不用盖房子了?如果中国人再不用盖房子了,是不是就没有新增加的国内生产总值(GDP)了?

   2013年中国建筑业住宅当年竣工面积达到25亿平米左右,按照每套100平米就是2500万套住宅,2014年如果还是这个量级的供应的话,6.5亿的需求量减去已经住的6亿人,剩下的5000万人住宅,按照2人一套计算,2014年将得到全部的满足。所以我们说中国的房子会多了,因为每年的建筑供给量太大了,这个数量级恐怕难以为继。过去10年之所以房子成为问题,是因为因为中国住房市场化改革推进的太晚了,俄罗斯在上个世纪70年代就已经完成了城市化,城市化率已经,而中国现代意义上的住宅大规模建设是在2005年之后,你用10年的时间,偿还60年的历史欠账,当然要出现供给紧缺的问题。

    愚者昧于成事,智者见于未萌,老百姓可以糊涂的投资房地产,但是作为中国经济的领路人要看清中国住宅市场的未来,不能乱出房地产政策,不能有病乱投医。美国的房地产血淋淋的历史值得中国人警醒:1927年,美国城市住宅启动量达到了惊人的93.7万套(中国现在供给量是2500万套,25倍),超越经济学家估计的50万套(中国需求是600万套,超出了4倍)近一倍。而美国人这一疯狂最终以断崖式下滑作为代价。1926年佛罗里达州遭受飓风袭击,很多外地人投资的房屋被损毁,投资旅游地产的神话一下子被击溃,但建筑商的开发计划并未能够及时调整过来,在1927年将房地产建筑量推向历史峰值,但需求开始下滑。到1932年,美国城市房地产启动量只有9.3万套,下滑了90%!这也是为什么万科的销售收入创了1791亿的历史新高,而股价不断走低的原因——中国房地产市场正在触碰到天花板!

   美国建筑业下滑是社会大萧条的根源,也是美国1929年经济危及和社会大萧条影响深远的根本原因。当建筑业大军普遍失业,社会的萧条也就不可挽救了,工商业的萧条只是结果,不是原因。所以现在的A奇怪现象就可以合理的解释了:建筑,房地产,银行,有色,钢铁,水泥,建材,煤炭股持续的下跌,导致沪指不断的下跌,中国股市反映的正是美国1929年经济大萧条的真实写照,这些板块的股票会像1929年美国经济大萧条时表现的一样:一直熊5-10年,破净再破净。买了这些股票的股民会亏到没了内裤!

   无论如何,中国股市反映出来的房地产危机前兆,值得引起中国经济领导者的重视——未雨绸缪!

 

 


 

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